ملكية الأجانب للأراضي في روسيا: القوانين، التصنيفات، والحلول الممكنة

تُعتبر روسيا من أكبر دول العالم وأكثرها غنىً بالموارد الطبيعية، حيث تغطي مساحتها أكثر من 17 مليون كيلومتر مربع، وتضم أراضي زراعية شاسعة تقدر بحوالي 222 مليون هكتار. هذه الأراضي تشكل حوالي 13.5% من إجمالي مساحة البلاد، مما يجعل روسيا واحدة من أهم الوجهات للاستثمار الزراعي والعقاري.

لكن رغم هذه الإمكانيات، فإن القانون الروسي يفرض قيوداً واضحة على تملك الأجانب لبعض أنواع الأراضي. لفهم الصورة كاملة، من الضروري أولاً معرفة كيف تُصنف الأراضي في روسيا وما هي القوانين المرتبطة بها.

أولاً: تصنيف الأراضي في روسيا

وفقاً لـ قانون الأراضي الروسي (Земельный кодекс РФ – القانون الفيدرالي رقم 136-FZ بتاريخ 25 أكتوبر 2001)، تُقسم الأراضي في روسيا إلى سبع فئات رئيسية، ولكل منها استخدامات وقيود محددة:

1. الأراضي الزراعية (Сельскохозяйственные земли, AGS)

• الاستخدام: الزراعة، تربية المواشي، البساتين، الكروم.

• القيود:

  • الأجانب لا يحق لهم تملكها مباشرة، لكن يمكنهم استئجارها.

  • الشركات الروسية التي تتجاوز نسبة ملكية الأجانب فيها 50% لا يحق لها امتلاكها.

• المثال: الحقول، المراعي، مزارع الإنتاج.

2. أراضي المستوطنات (Земли населённых пунктов)

• الاستخدام: بناء المساكن، المحلات التجارية، المكاتب، المصانع داخل المدن والقرى.

• الملكية: مفتوحة للأجانب والشركات.

3. الأراضي الصناعية والطاقة والنقل (Земли промышленности, энергетики, транспорта и т.д.)

• الاستخدام: المصانع، المستودعات، المطارات، محطات الطاقة، خطوط الأنابيب.

• الملكية: يمكن أن يمتلكها كل من الروس والأجانب.

4. الأراضي المحمية الخاصة (Земли особо охраняемых территорий)

• الاستخدام: المحميات الطبيعية، الحدائق الوطنية، المواقع التراثية.

• الملكية: تخضع لقيود صارمة، عادة مملوكة للدولة.

5. أراضي الغابات (Земли лесного фонда)

• الاستخدام: الغابات، الأخشاب، الصيد، الحفاظ البيئي.

• الملكية: مملوكة للدولة، يسمح فقط بالتأجير وفق شروط معينة.

6. أراضي الموارد المائية (Земли водного фонда)

• الاستخدام: الأنهار، البحيرات، السدود، الموانئ.

• الملكية: لا تباع عادة، لكن يمكن استئجارها لمشاريع صيد أو سياحة.

7. أراضي الاحتياطي (Земли запаса)

• الاستخدام: لم تخصص بعد، تُدار من البلديات أو الحكومة الفيدرالية لحين تحديد غرضها.

ثانياً: الأراضي الممنوعة على الأجانب

لا يحق للأجانب امتلاك الأنواع التالية من الأراضي:

• الأراضي الزراعية (ملكية مباشرة ممنوعة).

• الأراضي في المناطق الحدودية.

• الأراضي داخل الموانئ البحرية.

• الأراضي في شبه جزيرة القرم.

ثالثاً: أراضٍ محظورة حتى على المواطنين الروس

حتى المواطن الروسي لا يمكنه امتلاك بعض الأراضي مثل:

• المحميات الطبيعية والحدائق الوطنية.

• أراضي الجيش أو المحاكم العسكرية.

• الأراضي ذات الاستخدام الاستراتيجي (نووي، أمني).

• الغابات الحكومية والمسطحات المائية.

• المواقع الأثرية.

رابعاً: كيف يمكن للأجانب الاستثمار رغم القيود؟

هناك عدة طرق قانونية يلجأ إليها المستثمرون الأجانب:

1. الاستئجار المباشر: يسمح بعقود طويلة تصل إلى 49 سنة.

2. تأسيس شركة روسية مع شريك محلي: بحيث تكون نسبة الأجانب ≤ 50%.

3. هيكلة الشركات (Corporate Veil): عبر شركات وسيطة روسية لشراء الأراضي.

4. الحصول على الجنسية الروسية: يمنح حق التملك الكامل.

خامساً: لماذا الاستثمار الزراعي والعقاري في روسيا جذاب؟

• أسعار الأراضي منخفضة مقارنة بأوروبا.

• تربة خصبة (خصوصاً التربة السوداء الشهيرة Chernozem).

• موارد مائية واسعة تدعم الاستدامة.

• دعم حكومي للقطاع الزراعي عبر التسهيلات والإيجار الطويل.

سادساً: نصائح للمستثمرين العرب

• اختيار نوع الأرض مهم: إذا كان الهدف سكني أو تجاري فالتملك متاح، أما إذا كان زراعياً فالخيار الأفضل هو الاستئجار أو الشراكة.

• من الأفضل البدء بخيار الإيجار لتقليل المخاطر.

• الاستعانة بمحامٍ محلي أو شركة متخصصة خطوة أساسية لتفادي أي مشاكل قانونية.

الخلاصة

تصنيف الأراضي في روسيا يحدد بشكل كبير خيارات الاستثمار للأجانب. ورغم أن الأراضي الزراعية مغلقة أمام التملك المباشر، إلا أن هناك حلولاً قانونية ذكية مثل الإيجار، تأسيس الشركات المشتركة، أو حتى التوجه للجنسية الروسية.

وبفضل الموارد الطبيعية الهائلة والأسعار التنافسية، تبقى روسيا واحدة من أكثر الوجهات الواعدة للاستثمار الزراعي والعقاري.

📌 فريق Aqar Rus يقدم لك الدعم الكامل عبر:

• الاستشارات القانونية.

• تسهيل تسجيل الشركات.

• ربطك بفرص عقارية وزراعية حقيقية في روسيا.